プラン1：ライトチェック（最低限リスク回避）
対象：とりあえず候補地の基本リスクだけ確認したい人向け
✅ 証書（SHM/HGB/Hak Pakai）のコピー入手
✅ 証書とKTP（身分証）の名義一致確認
✅ BPN（土地局）で証書の真正性照会
✅ 面積・所在地の一致（証書 vs 実地）
✅ 未納税（PBB）の有無確認
👉 費用を抑えつつ「詐欺・偽造」を防ぐ最低限のパッケージ。
プラン2：スタンダードチェック（法務＋現地調査）
対象：実際に購入／リースを前提に慎重に進めたい人向け
✅ ライトプラン全項目
✅ 所有権トラブル（相続人・担保・抵当権）の確認
✅ ゾーニング・用途制限（住宅／商業／農業用）確認
✅ 道路アクセス（Right of Way）の権利確認
✅ 境界杭・隣地トラブルの有無チェック
✅ インフラ（電気・水道・排水・道路）の現地確認
法的リスク＋現地トラブルを回避できる標準パッケージ。
プラン3：プレミアムフルチェック （投資家／長期利用者向け）
対象：投資目的や高額物件、長期ビジネス展開を考える人向け
✅ スタンダードプラン全項目
✅ 将来の開発計画（道路拡張・政府プロジェクト）の調査
✅ 地盤・洪水リスク・災害リスクの確認
✅ 土地税・売買税・賃貸課税の事前シミュレーション
✅ 契約書ドラフト作成・レビュー（Notaris/PPAT同行）
✅ 支払いスケジュールの安全管理（エスクロー口座利用等）
✅ 必要に応じて PT PMA 設立サポート
✅ 契約時の通訳・翻訳サポート
👉 投資・事業展開・外国人向け。リスクゼロに近づけるフルパッケージ。
Our Services
こんな方にオススメ
✅ バリ島で物件を探しているが、現地事情がよくわからない方
現地の不動産事情や契約の進め方を、日本語でわかりやすくサポートします。
✅ 不動産の契約や法的な手続きに不安がある方
インドネシア語や現地契約書の読み取り、交渉・契約をサポート。失敗を防ぎます。
✅ トラブルを避け、信頼できる形で契約したい方
不透明な条件での契約を避けたい方に、弁護士や公証人との連携も含めた安心の仕組みをご提案します。
✅ バリ島に土地勘がなく、エリアごとの特徴を知りたい方
視察を通じて、各エリアの雰囲気や生活インフラ、将来的な資産価値まで含めてご案内します。
インドネシアの不動産におけるDue Diligenceとは？
この6項目をしっかり確認することで、トラブル回避と安心契約につながります。弊社では、必要に応じて弁護士・ノタリス・測量士などとも連携して対応可能です。
権利証書（Certificate）の確認
BPN（国土庁）発行の証書（SHM＝所有権、HGB＝建築権、Hak Pakai＝使用権など）を確認。
記載されている 土地番号・面積・所在地 が実物と一致しているか、現地で照合。
偽造や二重発行があるので、BPNオンライン／オフィスで直接照会するのが必須。
01
所有者と権利関係の確認
-
売主本人かどうか、KTP（身分証）と証書の名義が一致しているか確認。
-
複数相続人や家族共有の場合、全員の同意書・署名が必要。
-
抵当権（銀行担保）や差押えが付いていないかを登記簿でチェック。
02
ゾーニングと建築規制の遵守
-
その土地が 住宅用か商業用か農地か、ゾーニング（Tata Ruang）を確認。
-
外国人が関わる場合、住宅用 Hak Pakai や 会社経由の HGB など適法な形にできるかを確認。
-
将来の開発計画（道路拡張や公共事業）で立退きリスクがないかも要チェック。
03
税務・財務の未払い調査
-
年間の土地建物税（PBB）が支払われているか。
-
過去の未納税がないか。未納分は新所有者に請求されることがある。
-
売買時の税（BPHTB、PPh）や賃貸契約の課税処理を事前に計算。
04
現地調査
-
土地境界杭が実際に存在するか、隣地と揉めていないか。
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道路アクセスの権利（Right of Way）があるか。通行権トラブルは多い。
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水道・電気・排水・地盤状況（洪水、浸水、地滑りリスク）を確認。
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建物付きの場合は、構造、雨漏り、許可（IMB/PBG）が取れているか。
05
契約書・取引スキームの確認
-
外国人なら リース契約（Hak Sewa/Hak Pakai） か、PT PMA経由のHGB が現実的。
-
名義貸し（ローカル名義購入）はリスクが高いので、条項にExit条項や担保を入れる。
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公証人（Notaris/PPAT）を通して、契約書を作成。支払いスケジュールも明記。
-
通訳・翻訳を入れて、内容を100%理解してから署名する。
06
バリ島不動産視察＆契約サポート
視察・デューデリジェンス・クロージングまで “丸ごと” 安心ワンストップ
不動産サポート料金プラン(目安）
プラン名 | 内容 | チェック範囲 | 料金目安 |
|---|---|---|---|
ライトプラン
（基本リスク回避） | 最低限の法的確認。詐欺や偽造を防ぐための必須ステップ | - 証書（SHM/HGB/Hak Pakai）の真正性確認 | 約 ¥74,000〜 |
スタンダードプラン
（法務＋現地調査） | 実際に購入／リースを前提に、法 的リスクと現地リスクを回避。 | - ライトプラン全項目 | 約 ¥222,000〜 |
プレミアムプラン
（投資・外国人向けフルサポート） | 高額投資・事業展開に対応するフルデューデリジェンス。 | - スタンダードプラン全項目 | 約 ¥444,000〜 |
料金に含まれるもの：専用車・燃料・通訳／コンサルタント・レポート作成
別途 必要：飲食代・施設入場料・政府発行書類実費・遠方交通費（発生時）
※価格にはインドネシアの消費税（11%）は含まれておりません。
エリアによっては追加交通費が発生する場合があります
上記は個人向け価格です。法人・投資視察向けのカスタムツアーも対応可